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2024/04/28 (Sun)

購入者特典がありがたい？


内容（「BOOK」データベースより）
5年で1億稼いだ新世代の投資家がはじめて語る!表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「IRR」を駆使して実践した負け知らずの不動産投資法を初公開。






タイトル通り、富裕層でもないその辺のサラリーマンでも手を出せる手持ち200万から始める不動産投資を掲げる。
もちろん、銀行の融資目的なのだが、それに即した内容があるはずだ。
また、本書の著者はインカムゲインよりもキャピタルゲインを意識した投資を提唱しているようで、著者自身『IRR』という独自の収益指標を用い、それで儲けてきたようだ。
まえがきに体験談があるが、失敗をしていない、バブル崩壊直前に売りぬいたといった点は、そのIRRのおかげなのだろうが、少し胡散臭い。
特典として、そのIRRやキャッシュフローなどの収益指標の計算に役立つExcelシートをダウンロードできるのはありがたい。

章題は以下の通り。


●第1章『サラリーマンの副業に最適な不動産投資』
不動産投資のリスクとその対処法、メリットを挙げ、サラリーマンの副業として最適である理由を述べる。銀行に首尾よく融資をしてもらい、物件価格の大幅な下落などがないのが前提のような感じがするが、ある程度の空室率などを考慮した計算方法を本書で記しているらしく、自信があるようだ。

●第2章『投資主体により異なる不動産投資の目的と利益』
投資の目的、投資家の立場別の投資戦略や投資傾向を著者なりに分析し、個人投資家である読者がどのように立ち回るのがよいかを解説する。しかし、その分析自体が正しいのかは少し疑問である。個人投資家の不動産投資に関する勘違いも述べているので参考にはなるが、キャピタルゲインを信用するのはともかく、その際に支払う税金面はどうなのだろうか、その点を計算しつくしているのが後に記されているIRRという収益指標なのだと思う。

●第3章『勝ち続けるための指標「IRR」』
表面利回りやネット利回り（実質利回り）では足りない分析、キャッシュフローの弱点などを紹介し、著者の掲げる「IRR」という指標を提唱する。
収益を計算する為の修繕費、減価償却費、固定資産税、不動産取得税、住民税、所得税、空室率といったあまりに多く複雑な要素を含めたデータを、物件価格や自己資本などのわずかなデータ入力で具体的な収益を計算してくれるExcelデータをダウンロードさせてくれる。本書の最大の見所といったところ。

●第4章『銀行融資の仕組みを知って融資を引き出す』
不動産投資の強みでもある銀行融資によるレバレッジを利かせるため投資方法。まずその前提として融資されることが必要。物件探しよりも先に、こちらを章立てしたのは、融資してもらわなければ本書のタイトルのように200万程度の資産では何もできないということの裏返しだからだろう。
内容は、銀行の融資に関する審査基準が主。物件評価、人物評価、借入・金利・期間などの設定といった具合にどういった基準で審査が下されるのかを分析。訪ねる銀行にもよるが、自分の身の丈にあった受けられる融資はどの程度なのかがある程度理解できる。
また、銀行側の立場に立って、「なぜ不動産投資に融資するのか」といったところにも言及している。
一方で、忘れてはならない借入のリスクにもしっかり触れている。今後の日本経済を考えると、昨今の低金利の魅力よりも、将来の国債暴落のリスクの方がバカにならないかもしれない。

●第5章『個人投資家に適した物件を見極める』
個人投資家が手を出せる物件の見極め方を教えてくれる。結局のところ、良い物件を探すにはコネが必要なんじゃないの？という結果に落ち着く。

●第6章『科学的に考える空室率と賃料設定』
本書の購入特典の一つ、賃料統計データベースのExcelファイルを元に空室率や賃料設定の考え方を説明。本章に限ったことではないが、都心に近い部分しかアドバイスしてくれていない感じがあるので、田舎者には理解することが厳しく、また都心付近の物件を触る気のない人にはあまり参考にならないのではないだろうか。

●第7章『業者の目から見た、修繕・管理のポイント』
不動産投資のお約束？リフォームによるコストパフォーマンス向上の方法。不動産管理業者には委託しない方向のアドバイスだが、実際のところ、リスクとリターンがどうなのだろうか。特にサラリーマンが投資するとなると時間的制約が合うのかどうか難しいところだ。そのあたりは入居者次第になるのだが不安である。

●第8章『売却時のポイントと税金対策』
ある程度物件が値上がりすると、キャピタルゲインを積極的に狙う著者の考える売却時のポイントと税金対策。売却時のポイントは買主側の視点に立って考えれば自ずと考え付く内容である。しかし、やっかいなのが税金。不動産売却時の税金は他の投資に比べてもかなり厳しい。本書の内容ではあまりフォローしきれていない気がするため、バブルが弾けると感じたり、諸事情で物件を手放さなくてはならなかったりしない限り、素人目にはそのままインカムゲインを獲得し続けた方がいい気もする。


全体として、手持ち２００万から始めるという点に集約しているか怪しい部分がある。というのも、もう少し具体的な数字を絡めた物件検索などを提示して欲しかったのが不動産投資未経験者としての感想だ。『知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本』の方が詳しくわかりやすかった。
また、著者が調べていないこともあってか、根本的に少子高齢化などの空室率リスクのせいかわからないが、都心付近の物件の話ばかりで、田舎者には内容を活用するのが難しいかもしれない。

また、購入特典Excelシートは私には猫に小判。入力すべき情報がどこで分かるのか、という基本的な部分がわからないのは私の勉強不足のせいか。もう少し丁寧に解説して欲しかったところだ。

読みこなせて使いこなせる人が読めば良書なことは間違いないが、私にはいまいち満足しきれない内容だった。


評価：★★★☆☆

2012/01/26 (Thu) [資産運用・投機・投資]不動産 Trackback()Comment(0)

ううむ。伝わるには伝わるが……


内容（「BOOK」データベースより）
不動産投資には、一攫千金も、裏技もありません。20年以上不動産業界で働いてきた経験と知恵を生かし、大企業の投資担当も行っているプロの手法、そして個人投資家にもマネしてほしい「まっとうな不動産投資」のやり方を伝授します。地味で堅実なこのやり方こそが10年先、20年先でも生き残る投資につながる。




不動産投資の勉強二冊目。今回はどのような内容なのか。
章題は以下の通り。

●プロローグ『なぜ今の時代にこそ不動産投資なのか？』
今の時代に、不動産投資を行う狙いについてを説明。リーマンショック後に出版されているので、やはり状況を今風に考慮した内容となっている。

●Part1『物件の選び方で成否の７割以上が決まる！』
ヒヤリ・ハットの法則、１万時間の法則といった説得力ある独特の例えを用いて、不動産選びの考え方や常識を教えてくれる。物件の選び方というよりは、物件を選ぶ際の心構えという方が正しい。これから不動産投資をするのならこういう世界に入るのだ、という精神的な部分が多いかもしれない。

●Part2『物件選びで必ず注意したいポイント』
「表面利回りではなく、実質利回り、しかも将来を見据えた実質利回り」といった当然のアドバイスから始まるも、競売や任意売却といった搦め手のような購入方法を重点的に紹介され、未経験者としてはどう捉えればよいのか悩んでしまう。参考になった点は時代に即した物件評価くらいか。

●Part3『いざ現地・物件調査で見るべきポイント』
今までのインターネットなどによる調査を済ませた後に取り掛かる、現地での物件調査について具体的に述べている。どういった点を見ればいい物件であるか、といった判断材料はもちろんのこと、「一見おいしそうな物件でもこんな落とし穴がある」といった不動産業界の罠についても書かれている。下調べが命ともいえる難しい投資だと実感させられる内容だ。

●Part4『競争力アップにつながる付加価値のつけ方』
リフォームを含め、様々な付加価値をつけ、不動産投資の競争に負けない物件作りに精を出すためのアドバイス。このアドバイス以前に、こうでもしないと選んでもらえない時代なんじゃないか、少子高齢化もあり今は始め時じゃないのでは……、と尻込みしてしまう。

●Part5『投資と大家業とセミリタイアの話』
投資全般における心構えを説く。リタイアしてどうするの？仕事を辞めたいだけ？といった目的意識に問いかける内容でもあり、投資全般に通用する大原則を教える。


本書は物件の選び方に焦点をしぼっており、「物件選びさえ間違えなかったら大きな失敗はしない」という当然の発想を元に、物件をどうやって選ぶかについてとことん教授してくれる。
しかし、それにしても全般的に内容が薄い。未経験者の自分には不動産投資の難しさ、心構えこそ伝わるが、具体的な行動や数字絡みについてはあまり触れられていない。要は精神論のような記述が多いのだ。簡潔ではあるが、具体的な投資策が見えてこない。
そういった点では、少なくとも『知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本』を読んだ方がいいと思われるし、本書が先述した本に勝っている部分はあまり見受けられなかったと思う。


評価：★★☆☆☆

2012/01/21 (Sat) [資産運用・投機・投資]不動産 Trackback()Comment(0)

厳しい……。とても厳しいなあ……。


内容（「BOOK」データベースより）
サラリーマンなら、本気で家賃収入が入る仕組みを考えよう。







性懲りもなく、投資の勉強をしているうちにやはり辿り着いてしまった不動産。若いうちにいろいろやっとけ、というノリで勉強から始めてみた。本書は不動産投資の入門書。まさに、私のような不動産投資についてさっぱり知らない人間にぴったりの一冊と思われる。

章題は以下の通り。


●プロローグ『不動産投資を始めよう！』
不動産投資の利点や強みを、株や預金といった他の運用と比べて述べている。不動産投資を全く知らない自分としては希望を抱いてしまう。

●第１章『こんなにある、不動産投資のメリット』
プロローグに加え、さらに不動産投資のメリットを具体的に挙げていく。イメージと違い、安定性があり、利回りもいいと聞いてなかなか興味が湧くが、リスク面や手続き、不動産の選択についてを読んでみないことにはなかなか喜べない。

●第２章『不動産投資のリスクに対処しよう！』
悪い物件を買ってしまう、空室リスク、滞納リスク、といった不動産投資のリスクの紹介をする。なかなか難しそうだが、対処法を知っていれば、頑張れそうな気がする。

●第３章『不動産投資の指標を知ろう』
表面利回りや、購入時や貸す時にかかる費用や税金などから計算できる実質利回りなどの指標についてを教えてくれる。指標はもちろんのこと、先述した、不動産投資の際にどういった費用がどの程度かかるのかわかるのがありがたかった。
また、減価償却費の計算といった税金対策やらキャッシュフローの計算といった資産運用に必須の部分も網羅しており、路線価や人口動態の調べ方まで、本格的に投資を始める際に、お世話になりそうな点が多い。

●第４章『良い物件をどうやって見つけるか？～物件検索、現地調査のやり方』
タイトルにあるように、物件検索や現地調査のやり方はもちろん、投資家だけでなく入居者の視点に立ってどのような点を評価すべきか、不動産屋との付き合い方、資料請求のやり方、など未経験者にとっては役に立つ情報が満載である。

●第５章『買い付け申し込み、融資申し込みの方法』
買付申し込みのルール、融資をしてもらう方法や、具体的な融資の選び方や審査基準といった縁のない人間にはさっぱりわからない部分を教えてくれるありがたい内容。しかし、本当に実際に実行してみるとなると、不動産会社や銀行を訪れないことには何もわからない。

●第６章『購入手続き・賃貸付けはこうする』
購入手続きや賃貸付けの際に、気をつけること、チェックしておくべきことなどが書かれている。さすが不動産というべきか、気にするべき事が多く、これでもかというくらい自分から働きかけなければならない点がある。

●第７章『リフォームして利回りアップ！のテクニックと裏ワザ』
リフォームをすることによる利点、またその方法論を説く。頭の隅には置いておくが、ここまで気を使う余力が初心者には無いのでは……。

●第８章『日常の物件管理・運営で注意する１０のポイント』
管理運営の際、やっておくべき、知っておくべきポイントを１０個紹介している。税金面、保険面、管理会社等の対応など気をつけたい部分がまとめられている。

●巻末付録『不動産投資の素朴な疑問Q&A』
タイトル通り、Q&A式の素朴な疑問集。これまで読んできた内容と重複気味。こちらから読み始めてもいいかもしれない。


私、未経験者が初めて読んだ不動産投資本。感想としては、「敷居が高いなぁ……」という一点。覚えるべき事、不動産の選択から取得、また売却まで、必要な書類とチェックするべき点が山のようにある。銀行から融資を必ず受けられるわけでもなく、その物件が決して利益を生み出してくれる物件とは限らない中で、これほどまでに労力を要するのか、という思いで一杯だ。

しかし、「不労所得のためならば、やるしかないだろう！」という気合いを入れる必要性を感じもした。大きな失敗さえしなければ、慣れてくると案外どうにかなるかもしれないし、コネも増えてくるはずだ。

それでも、本書は入門書にあたる。具体的な物件の狙いや儲け方については軽くしか触れていないような感触だ。とにもかくにも、これだけ大きな投資だけに、他にも書籍を当たってみる必要がありそうだ。本書にも書かれているようにセミナーなどを受けることがよいかもしれない。

門外漢の私が読んでみても、わからない部分はそれほどなかったという点で、入門書としては最適と思われる。まぁ一冊目と言うこともあり何の相対評価もできない。満足度的に評価はとりあえず４で。


評価：★★★★☆

2012/01/14 (Sat) [資産運用・投機・投資]不動産 Trackback()Comment(0)